Hamide HANGÜL
Tatilcilerin en çok tercih ettiği konaklama yöntemlerinden biri haline gelen ve hızla yayılan günlük, haftalık konut kiralama (airbnb) modelinde kısa süreli kiralama yapanlar, Danıştay’dan gelen haberle harekete geçti.
Yüksek Mahkeme’nin, ek hizmet sunulmadan yapılan kiralamaların “ticari kazanç” değil, “kira geliri” sayılması, yani geçici vergi, KDV ve konaklama vergisine tabi olmayacağı sonucuna vararak yürütmeyi durdurmasının arından mülk sahipleri de mahkeme yolunu tuttu. Kısa süreli kiralamacılar, alınan vergi ile kesilen idari para cezalarının iadesi için dava yoluna başvurmaya başladı. Ancak hukukçular, masraf ve zaman kaybına karşı uyardı: “Dava için Danıştayın kesin kararını bekleyin.”
Ticari mükellef sayılmıştı
Gelir İdaresi Başkanlığı, 24 Ocak 2025 tarihli Genel Yazısı ile günübirlik kiralamaların ticari faaliyet sayılarak, kazançların KDV’ye tabi tutularak yüzde 20 KDV öngörmüştü. Düzenleme sonrası, “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alarak evlerini kısa süreli kiralayanlar, ticari mükellef sayılmış ve Maliye tarafından geriye dönük işlemler başlatılmıştı. Danıştay da ticari faaliyet sayılması konusunda yürütmeyi durdurmuştu. Ancak hukukçular, dava için Danıştay’ın kesin kararının beklenmesi uyarısında bulunuyor.
Günlük fiyat 70 bin TL’ye kadar çıkıyor
Emlak platformlarında, turistik günlük kiralık konut sayısı 6 bin 500’ü aşarken, fiyatlar ortalama 1.000 TL’den başlıyor 70 bin TL’ye kadar çıkıyor. Danıştay’ın kararının sektöre yansımasını hukukçulara sorduk. ‘Turizm amaçlı konut izin belgesi’ olanların 30 günün altında, 7464 sayılı Kanun kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığından ‘turizm amaçlı konut izin belgesi’ alan konutların da 100 güne kadar kiralama yapabileceğini söyleyen Gayrimenkul Hukukçusu Avukat Çiğdem Kezer, “Örneğin 1 gece, 3 gece veya 30 günden kısa kiralamalar hukuken mümkün. İzin belgesi olmadan bu tür kısa süreli kiralamalar ise idari yaptırımlara tabidir” dedi.
Danıştay kararı sonrasında özellikle turizm bölgelerinde vergi mahkemelerine açılan davalarda belirgin bir artış görüldüğünü söyledi. Kezer, şöyle devam etti: “Özellikle günlük kiralama geriye dönük tarh edilen KDV’nin iptali, vergi ziyaı cezalarının iptali, gecikme faizi ve gecikme zammına ilişkin işlemlerin iptali, buna bağlı olarak, ödenmiş tutarların iadesi için mükellefler dava açmaya devam ediyor. Bazı Danıştay kararları mükellef lehine sonuçlar doğurduğu için, somut olayın özelliklerine göre fazla tahsil edilen KDV, faiz ve cezaların iadesi talep edilebiliyor.
Dolayısıyla amaç, yalnızca KDV’yi değil; KDV ile birlikte kesilen vergi cezaları ve faizlerin de ortadan kaldırılması veya ödenmişse geri alınması. Özellikle İstanbul, Muğla, Antalya ve İzmir vergi mahkemelerinde bu konuda açılan davaların sayısında belirgin bir artış görülüyor. Ayrıca şunu belirtmekte fayda var. Turizm sezonunun yoğun olduğu bölgelerde bu dosyalar, vergi yargısının dikkat çeken uyuşmazlıklarından biri haline gelmeye başladı.”
“Kesin karar beklenmeli
Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, turizm amaçlı kısa süreli kiralamaların vergilendirilmesine ilişkin tartışmalar kapsamında verilen Danıştay kararının, kesin hüküm niteliğinde olmayıp bir yürütmenin durdurulması kararı olduğunun altını çizdi. Kiraz, “Bu nedenle kararın, uyuşmazlığı nihai olarak çözdüğü söylenemez” dedi.
Danıştay’ın esas hakkında vereceği nihai kararın, uygulamanın hukuki çerçevesini kesin olarak belirleyeceğinin altını çizen Kiraz, sözlerini şöyle sürdürdü: “Vatandaşların, turizm amaçlı kısa süreli kiralamalardan elde ettikleri gelirleri gayrimenkul sermaye iradı kapsamında beyan etmeleri ve buna rağmen idarece konaklama vergisi, ticari kazanç kapsamında vergilendirme veya cezalı tarhiyat işlemleriyle karşılaşmaları halinde, Danıştay’ın vermiş olduğu yürütmenin durdurulması kararını emsal göstererek yargı yoluna başvurmaları mümkündür.”
“Vergilerin iadesi için davaya başvuruyorlar”
Vergi Uzmanı Avukat Deniz Eresen, Danıştay 3’üncü ve 4’üncü dairelerinin, airbnb benzeri platformlar üzerinden gerçekleşen kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin önemli bir karara imza attığını anımsattı. Söz konusu kararla, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 24 Ocak 2025 tarihli ve 7877 sayılı genel yazısının yürütmenin durdurulmasına karar verdiğine işaret eden Eresan, şöyle devam etti: “Bahsi geçen yazda, turizm amaçlı ‘kiralanan konut izin belgesi’ alan konut sahiplerinin günlük, haftalık, aylık eşyalı veya eşyasız evlerini kiralamalarının ticari faaliyet olarak değerlendirilmesini ve elde edilen gelirlerin gelir vergisi ile KDV’ye tabi tutulmasını ön görüyordu.
Evlerini bu şekilde kiraya verip, ticari kazanç kapsamında mükellefiyet tesis ettirmeyenlere Maliye Bakanlığı geçmişe dönük olarak gelir, geçici ve KDV yönünden cezalı tarhiyatlar uyguladı. Danıştay dairelerince alınan karara göre ise taşınmazların kiraya verilmesinden sağlanan gelirin ticari kazanç olarak değerlendirebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon tarafından yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü , günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerekmektedir.
Belirtilen tür de bir ticari organizasyon dahilinde olmaksızın sadece daha fazla gelir elde etmek amacıyla airbnb platformları üzerinden günlük, aylık, haftalık olarak kiraya verilmesi, elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmeyeceğinden geçmişi dönük kesilen cezaların yürütmesini durdurmuştur.” Karar sonrası davaların açılmaya başladığına işaret eden Eresen, “Herkes ödediği vergilerin iadesi için dava yoluna başvurmaya başladı” dedi.
“30 günün altındaki kiralama için belge şart”
Turizm amaçlı günlük, haftalık kiralamalarda ‘turizm amaçlı konut belgesi’ gerektiğine işaret eden Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, “Günlük kiralama sisteminde değilse kiralayamıyorsunuz. Diyelim ki Bodrum’da bir yazlığınız var, onun ‘turizm amaçlı konut belgesi’ yoksa turizm amaçlı günlük kiraya veremezsiniz” dedi. Danıştay’ın yürütmeyi durdurması sonrasına değinen Şimşek, “Bu bir avantaj, çünkü turizm vergisi de ödeniyordu. Danıştay hükmü sonrası bu yük olmayacağı için kısa süreli kiralamalar daha avantajlı duruma girdi. Evlerini, ‘turizm amaçlı konut belgesi’ varsa kısa süreli kiraya verebilirler. Bu izin belgesinin de il turizm müdürlüklerinden alınması gerekiyor. Kayıtlı, sistem (airbnb) üzerindeyse. Ancak değilse, bu belgeyi almadıysanız ve 30 günün altında verdiğiniz tespit edilirse buna ceza gelir.”
Kiranın beyan edilmemesi ciddi vergi cezaları oluşturur
Mükelleflerin, Danıştay’daki süreci yakından takip etmelerinin önem taşıdığının altını çizen Ali Güvenç Kiraz, “Nihai karar beklenirken kira gelirlerinin hiç beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi bu davaların temel konusu dışındad olup, ciddi vergi cezaları oluşturmaya devam edecektir. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın teknolojik denetim kapasitesinin artması nedeniyle, kayıt dışı bırakılan veya eksik beyan edilen kira gelirlerinin tespit edilme olasılığı geçmiş yıllara göre çok daha yüksektir” değerlendirmesinde bulundu.
Karar, tahsil veya ceza işlemlerine geçici hukuki koruma sağlar
Söz konusu kararın yalnızca yürütmenin durdurulmasına ilişkin olduğunu vurgulayan Kiraz, “Bu nedenle, mevcut aşamada bu karar dayanak gösterilerek kesin bir hak elde edildiği veya ödenmiş vergilerin iadesinin talep edilebileceği söylenemez, yürütmenin durdurulması kararı, devam eden tarhiyatların, tahsil işlemlerinin veya ceza uygulamalarının geçici olarak durdurulmasına yönelik hukuki koruma sağlayabilir. Buna karşılık, ödenmiş vergilerin iadesi veya kesin hukuki sonuç doğuracak talepler bakımından Danıştay’ın esas hakkında vereceği nihai kararın beklenmesi gerekmektedir” dedi. Kararın kesinleşmesini bekleyen çoğunluk da olabileceğini bekleyen Kiraz, maliyet ve zaman kaybı yaşanmaması açısından kararın kesinleşmesinin önemli olduğunun altını çizdi.
